Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli

Ev satarken dikkat etmeniz gerekenleri adım adım yazımızda detaylı olarak açıkladık. Yazımızın kısa özeti ise kontrol listesi (checklist) olarak şu şekilde:

Alıcı ile Anlaşmadan Önce

 Evinizin Değerini Gerçekçi Olarak Belirleyin

 Evinizin Konut Kredisine Uygunluk Şartlarını Taşıdığına Emine Olun

 Evinizin Üzerinde Banka Haricinde İpotek Varsa Kaldırın

 Birden Fazla Kaynak Üzerinden Satış İlanı Verin

 Emlakçı Aracılığı ile Evinizi Satıyorsanız Sözleşmeyi Dikkatli Okuyun

 Hemen Evi Göstermek Yerine Alıcının Şartlarını Değerlendirin

 Evinizin Tüm Olumlu ve Olumsuz Yönlerini Açıkça Belirtin

Alıcı ile Anlaştıktan Sonra

 Anlaştığınız Tüm Şartları Yazarak İmzalayın

 Evinizin İçerisinde Kiracı Varsa Satış Durumunu Kiracıya Bildirin

 Evinizin Emlak Vergisi Borcu Olmadığına Emin Olun

 Evin Geçerli Bir Zorunlu Deprem Sigortası Olduğuna Emin Olun

 Tapuya Gerçek Satış Değeri Üzerinden Bildirimde Bulunun

 Ev Satışından Sonra Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplamanızı Yapın

 Güvenli Para Transferi Yollarını Tercih Edin 

 Ev Satışından Sonra Verdiğiniz Tüm Satış İlanları Kaldırın

 Aboneliklerinizin İptali İçin Başvuruda Bulunun

 İkametgâhınızı Yeni Adresinize Taşıyın ve Belediyeye Satış Yapıldığını Bildirin

*Bu kontrol listesini (checklisti) PDF olarak indirmek için tıkayın. 

1- Evinizin Değerini Gerçekçi Olarak Belirleyin

Satmak istediğiniz konutunuzun fiyatını gerçekçi olarak belirlemeniz, satış işleminden zarar etmemeniz ve satışın hızlı bir şekilde yapılması açısından önemli. Bunun için ev fiyatlamasından gayrimenkul değerleme uzmanlarının (konut eksperlerinin) de kullanmış olduğu “aylık kira bedeli” ve  “muadili ev” yöntemlerini kullanabilirsiniz.

• Aylık Kira Bedeline Göre Fiyatın Bulunması

Bu yöntem, konutun bulunduğu bölge ve mahalleye göre değişkenlik göstermekle birlikte, Türkiye ortalamasından yaklaşık 215 kira bedeli, konut yatırımının geri dönüşüm süresi olarak kabul edilir. Örneğin, evinizin veya muadili evlerin kira fiyatı 1.000 TL ise ortalama piyasa ederi 215 bin TL olarak kabul edilir. Elbette bu yöntemin daha doğru bir sonuç verebilmesi için konutunuzun bulunduğu konumun geri dönüşüm süresine bakarak bu hesaplama işlemini yapmalısınız. Örneğin geri dönüşüm süreleri İstanbul'da konutun bulunduğu ilçeye göre 200 ila 400 kira bedeli arasında değişebiliyor. 

• Muadili Evlerin Satış Fiyatlarının Baz Alınması

Ev kira bedeli daha kolay bir hesaplama olmakla birlikte, daha doğru ev fiyatlamasına ulaşmak için muadili ev yöntemini kullanmalısınız. Bu yöntemde aynı konum, metrekare ile katta yer alan diğer satılık evlerin ortalama fiyatlaması alınarak yapılır. Burada dikkat etmeniz gereken en önemli husus ise muadillerin benzer özelliklere sahip olmasıdır.

Bu iki yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullandığı yöntemlerdir. Bunun haricinde evinize fiyat biçmeden önce belirli bir ücret karşılığından evinize bir eksper göndererek net bir fiyat alma şansınız da mevcut. Bu konuda daha kapsamlı bilgi almak için alacağınız evin gerçek değerini bulmanın yöntemleri yazımıza bakabilirsiniz.

2- Evinizin Konut Kredisine Uygunluk Şartlarını Taşıdığına Emine Olun 

Temel olarak krediye uygun evin taşıması gereken özellikleri 6 madde olarak düzenledik. Bunlar:

1. Eviniz kat irtifakı veya mülkiyetine sahip olmalı,
2. Ev yeni yapılıyorsa çoğu banka için en az %80 oranında tamamlanmış olmalı,
3. Projeye aykırı olarak bir değişiklik yapılmamış olması gerekli,
4. Evinizin tapu niteliği “mesken” olarak geçmeli ve bu şekilde kullanılmalı,
5. Evinizde farkı hissedarlar varsa, tüm hissedarlar hisselerini satmalı,
6. Satış yapılacak kişinin, anne, baba, kardeş ve kardeş çocukları olmaması gerekli.

Bu konuda daha detaylı bilgi almak istiyorsanız ev krediye uygun mu yazımıza bakın.

3- Evinizin Üzerinde Banka Haricinde İpotek Varsa Kaldırın

Eğer satmak istediğiniz konutunuz kredi ile aldıysanız, konutun üzerinden bulunan banka ipoteği konut kredisi kullanılmasına veya konutun satışına engel bir durum değildir. Ancak banka harici kurum ve kişilerin ipotekleri konutun üzerinde bulunuyorsa, alıcı bu ipotekleri kabul etmediği sürece konut satışı yapılamaz ve banka bu ipotekler olduğu sürece konut kredisi kullandırmaz. 

Öte yandan konutunuzun üzerinde haciz kaydı varsa, haciz kaydını kaldırmadığınız sürece birkaç istisna durum hariç, konutunuzun satışını yapamazsınız. Daha detaylı bilgi almak için kredi borcu devam eden evin satılması yazımızı inceleyin. 

4- Birden Fazla Kaynak Üzerinden Satış İlanı Verin

Ev satışı için ilan vermek, bireysel müşteriler için neredeyse tüm emlak sitelerinde ücretsiz bir işlem. Emlak sitelerini kullanmak gereksiz taleplerinde size ulaşılmasını sağlamakla birlikte, en hızlı ve en iyi fiyata evinizi satmanız için önemli bir aracıdır. Bunun için sadece bir emlak sitesi üzerinden ilan vermek yerine, birden çok emlak sitesi üzerinde ilan vermeniz daha fazla alıcı kitlesine ulaşmanızı sağlar. 

5- Emlakçı Aracılığı ile Evinizi Satıyorsanız Sözleşmeyi Dikkatli Okuyun

Gayrimenkul satış işlemlerinde aracı olarak bir emlakçı tutmanız durumunda genel olarak bir komisyon sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmeyi kesinlikle okumadan imzalamamanız gerekir. Çünkü sözleşmenin geçerli olduğu süre boyunca neredeyse bütün komisyon sözleşmelerinde evinizi kendiniz satamıyor, fiyat arttıramıyor veya alıcı seçemiyorsunuz. (örnek, emlakçı satış sözleşmesini incelemek için tıklayın)

Ayrıca emlakçı komisyonu oranları hakkında bilgi almak ve hesaplama işlemi yapmak istiyorsanız, emlakçı komisyonu hesaplama sayfamıza bakın.

6- Hemen Evi Göstermek Yerine Alıcının Şartlarını Değerlendirin

İstemiş olduğunuz fiyat ve şartları tam olarak karşılamayacak kişilere evinizi göstermeniz, vakit kaybı yaşamanıza, boşuna bir çaba göstermenize ve asıl alıcılara yeteri kadar vakit ayırmamanıza sebep olabilir. Bunun için özellik ev için aranmanız halinde alıcının ne istediği ve hangi şartları taşıdığını sormanız, büyük ihtimalle çoğu alıcıyı önden çok fazla vakit harcamadan elemenizi sağlayacaktır.   

7- Evinizin Tüm Olumlu ve Olumsuz Yönlerini Açıkça Belirtin

Alıcılara evinizin olumlu yönlerinin yanında olumsuz yönlerini bildirmeniz, hem bir güven hem de vakit kaybı olmaması açısından önemli. Çünkü süreç içerisinde sizin belirtmediğiniz evin olumsuz yönlendirin alıcı tarafında tespit edilmesi durumunda, aradaki güven duygusu zedelenerek evin tüm yönleri alıcı tarafından tekrardan sorgulanabilir.

8- Anlaştığınız Tüm Şartları Yazarak İmzalayın

Başta evin fiyatı olmak üzere, tapu masraflarının nasıl ödeneceği, alım tarihi ve teslim tarihi gibi tüm anlaşma şartlarını yazarak imzalayın. Ayrıca bu süreçte sözlü olarak mutabık kaldığınız tüm şartları da tekrardan sözleşmeye ekleyin. Bu anlaşmaların yazılı olarak yapılması hem hukuki açısından, hem de yanlış anlaşılmalara sebebiyet verilmemesi için önemlidir.

Öte yandan tapu masrafı yasal olarak alıcı satıcının adına yarı yarıya tahakkuk eder ve ödenir. Ancak satış sözleşmesinde aksine bir anlaşma yapılma şansı da mevcut.

Bu konuda daha fazla bilgi almak ve harç hesaplaması yapmak istiyorsanız, tapu harcı sayfamıza bakın.

9- Evinizin İçerisinde Kiracı Varsa Satış Durumunu Kiracıya Bildirin

Kira sözleşmesi devam eden evin satılması durumunda, kira sözleşmesi aynı şartlar ile devam ederek yeni alıcıya devir olur. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece de yeni ev sahibi 6 ay boyunca kiracıyı çıkartamaz. Kira sözleşmesinin bitmesinden sonra ise bu süre 1 aydır. Durum böyle olunca almak istediği evde hemen oturmak isteyen alıcılar, içerisinde kiracı bulunan evleri çok fazla tercih etmez. Bunun için kiracınız ile önden konuşarak bir anlaşmaya varmanız durumunda, ev satışınız daha kolay ve sorunsuz olur.

Daha detaylı bilgi almak istiyorsanız, kiracı oturan evin satılması yazımızı inceleyin. 

10- Evinizin Emlak Vergisi Borcu Olmadığına Emin Olun

Evinizin eski veya ilgili yıl için emlak vergisi borcu bulunuyorsa belediye rayiç bedel vermeyeceği için satış işlemi yapılamaz. Ayrıca bu emlak vergisi borcu alıcıya değil, satıcıya aittir. Bunun için rayiç bedel alınmaya gidilmeden önce emlak vergisi borcu sorgulaması yapılmasında fayda var. Ev satışında gelir vergisi hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için evinizi satarken gelir vergisi ödemesi yazımızı ziyaret edin. 

11- Evin Geçerli Bir Zorunlu Deprem Sigortası Olduğuna Emin Olun

Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) olmadan fatura abonelik işlemleri yapılamayacağı gibi tapuda satış işlemi gerçekleştirilemez.

12- Tapuya Gerçek Satış Değeri Üzerinden Bildirimde Bulunun

Tapuya bildirdiğiniz satış bedeli üzerinden harç ödemeniz hesaplanır. Bu durumda tapuya ne kadar düşük bedel beyan ederseniz, ödeyeceğiniz tapu harcı da o kadar düşecektir. Ancak tapuya bedelin düşük beyan edilmesi durumunda Gelir İdaresinin muadili ev fiyatlarına veya çekilen kredi varsa tutarına göre inceleme başlatma ihtimali de var. Eğer inceleme sonucun eksik beyan edildiği tespit edilirse, eksik yatırılan harç bedeli, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile birlikte hem alıcıya hem de satıcıya gönderilir.

Tapu işlemleri hakkında daha detaylı bilgi almak için tapu alım ve satım işlemleri yazımızı incelemenizi tavsiye ederiz. 

13- Ev Satışından Sonra Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplamanızı Yapın

Mevcut yasa gereğince evi alımında 5 yıl geçmeden satmanız ve istisna tutarı üzerinde (2017 yılı için 11 bin TL) bir kâr elde etmeniz durumunda Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisinin kapsamına girer ve bir sonraki yıl beyanname vermeniz gerekir. Bu vergi alım ve satım tarihleri arasındaki enflasyona göre satışın yapıldığı yılın vergi dilimine göre hesaplanır ve mart ve temmuz ayında 2 eşit taksit olarak ödenir. Bu vergisinin hesaplamasını yapmak ve detaylı bilgi almak için değer artış kazancı vergisi hesaplama sayfamızdaki aracımızı kullanabilirsiniz. 

14- Güvenli Para Transferi Yollarını Tercih Edin 

Tapu satış işlemlerinde satıcıların en fazla tedirgin olduğu konuların başında paranın eksiksiz olarak ödenmesi gelir. Bu konuda tavsiyelerimiz ise şu şekilde:

• Ödemeyi mümkün olduğunca nakit olarak kabul etmeyin.

Çünkü verilen para eksik veya sahte olabilir, ayrıca bu nakit parayı bankaya yatırmak için geçen zaman güvenlik zaafı oluşabilir.

• Hesaplar arası para transferi yapılacaksa, alıcıyı transfer üst limiti için uyarın.

Çok bilinmese online para transferlerinde çoğunlukla otomatik olarak konulan bir üst limit mevcuttur. Örneğin, online işlemlerde aynı gün içerisinde en fazla 10 bin TL para transferi yapılabilir şeklinde bir tanımlama olabilir. 

• Para transferi yapılmadan önce hesabınızın teyidi için ufak bir tutar gönderilmesini isteyin.

Para transferi işlemlerinde yanlış hesaba para gönderme işlemi çok sık yapılan bir hata olmamakla birlikte bu tarz bir risk mevcut. 

• Para transferi yerine bankadan blokeli çek veya taahhüt yöntemini de seçebilirsiniz. 

Blokeli çek yöntemi, tüm para hesaba yatırılarak karşılığından bankadan belirli bir ücret karşılığında çek alınarak yapılır. Bu yöntemde hesaptaki para belirli bir süre (örneğin bir hafta gibi) blokeli olarak kalır ve çek sahibi, hesap sahibi olmadan parayı tahsil edebilir. Bu durumda satış sırasında blokeli çek alıcı tarafında satıcıya verilir ve işlem tamamlanmış olur.

Blokeli çeke benzer bir diğer yöntem ise satış yapılması durumunda paranın satıcıya ödenmesine dair bir taahhüttün, bankada alıcı tarafından imzalanmasıdır. Bu yöntem genellikle konut kredisi kullanılması durumunda uygulanır. 

15- Ev Satışından Sonra Verdiğiniz Tüm Satış İlanları Kaldırın

Tapu işleminden sonra evin satışı ile ilgili vermiş olduğunuz tüm ilanları kaldırmanız hem alıcı hem de sizin gereksiz rahatsız edilmemenizi sağlar. 

16- Aboneliklerinizin İptali İçin Başvuruda Bulunun

Mevcut evinizdeki tüm faturaların iptalini evi teslim etmeden önce yapmanız iyi olur. Aksi durumda tüm kullanımlar sizin adınıza çıkan faturaya gelir. Ayrıca fatura iptal işlerimde ödemiş olduğunuz depozito iade işlemleri de yapılır.

17- İkametgâhınızı Yeni Adresinize Taşıyın ve Belediyeye Satış Yapıldığını Bildirin

Eğer ikametiniz satmış olduğunuz evde ise hemen ikametinizi taşımanızda fayda var. Aksi durumda yeni ev sahibi ikameti kendi üzerine aldığı andan ikametiniz boşta görünecek ve 20 gün içerisinde bildirimde bulunmamanız durumunda para cezası kesilecek. Bunun yanında bir diğer bildirimi de belediyeye yaparak (bu bildirimi alıcı da yapabilir) bundan sonraki emlak vergisi ödemelerinin sizin adınıza çıkamamasını sağlayın.